宁波舟山物业管理最新政策 舟山市物业管理规章

舟山市第七届人民代表大会常务委员会

公 告

第9号

2019年1月21日舟山市第七届人民代表大会常务委员会第十九次大会决议根据的《舟山市物业管理规章》,早已2019年5月31日浙江第十三届人民代表大会常务委员会第十二次大会准许,现予发布,自2019年9月2日起实施。

舟山市人民代表大会常务委员会

2019年6月17日

舟山市物业管理规章

(2019年1月21日舟山市第七届人民代表大会常务委员会第十九次大会根据

2019年5月31日浙江第十三届人民代表大会常务委员会第十二次大会准许)

第一章 总 则

第一条

为了更好地标准物业管理主题活动,维护保养物业管理多方的合法权利,构建优良的环境卫生,依据《中华人民共和国物权法》、国务院办公厅《物业管理规章》和《浙江物业管理规章》等法律法规、政策法规,融合当地具体,制订本规章。

第二条 当地行政部门区域内的物业管理、应用以及监管可用本规章。

本规章所称物业管理,就是指业主根据聘用物业服务公司,由业主与物业服务公司依照物业服务合同书承诺,对房子以及服务设施、机器设备和有关场所开展检修、保养、管理方法,维护保养有关区域内的清洁卫生和纪律的主题活动。

第三条 物业管理遵照业主基层民主、专业服务、监管部门紧密结合的标准。

第四条

市、县(区)市人民政府理应提升对物业管理工作中的领导干部,将物业管理工作中列入社会治理和社会发展治理体系,创建综合性融洽和总体目标义务体制,创建与之相一致的资金分配和保障体系,制订和执行当代物业服务业帮扶奖赏现行政策,推动物业服务技术专业人才的培养,激励选用新技术应用、新方式 提升物业管理和服务质量。

第五条

市住房和城乡基本建设行政部门主管机构是当地行政部门区域内物业管理行政部门主管机构,承担全省物业管理主题活动的监管工作中,创建物业管理服务平台和物业管理企业信用评价系统软件,制订业主大会会议制度、管理方法通信规约、物业服务合同书、承接查验协议书等示范性文字,执行法律法规、政策法规要求的别的岗位职责。

县(区)住房和城乡基本建设行政部门主管机构承担管辖区内物业管理主题活动的监管工作中,具体指导社区服务中心、乡(镇)市人民政府进行有关工作中。

发展趋势改革创新、公安机关、司法行政机关、生态资源与整体规划、生态环境保护、市场管理、行政执法、I型人防、消防安全等行政管理学单位依照分别岗位职责,搞好物业管理的监管工作中。

第六条

社区服务中心、乡(镇)市人民政府具体指导本管辖区内的业主创立和大选业主机构,帮助监管业主机构依规举办活动,融洽物业管理与社区治理、社会治理的关联,协商物业管理纠纷案件。

小区居(村)民联合会理应帮助社区服务中心、乡(镇)市人民政府搞好物业管理有关工作中。

第七条

物业管理行政部门主管机构和别的有关行政管理学单位理应在物业管理区域内明显部位发布举报、检举审理方法,依照职责职责分工做好本职工作,立即审理物业管理区域内业主和有关企业的举报、检举,依规调研解决违纪行为。

第八条 物业管理有关产业协会理应提升领域自我约束管理方法,标准从事个人行为,推动诚信为本。

第二章 物业管理区域和一共有物业管理

第九条 物业管理区域的区划理应考虑到物业管理的同用设施、工程建筑经营规模、社会治理等要素,并遵照相对性集中化、方便管理的标准,依照下列方法区划:

(一)新创建物业管理一般依据土地土地范畴划分;分期付款开发设计基本建设的物业管理,服务设施机器设备和有关场所可以切分并单独应用的,能够 划分为不一样的物业管理区域;两宗之上邻近的土地,服务设施机器设备和有关场所一共有、同用的,理应划分为一个物业管理区域;

(二)早已执行物业管理的区域,依照目前物业管理区域范畴划分;相紧邻的不一样物业管理区域,经分别区域内特有一部分占房屋建筑占地面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主愿意后能够 合拼为一个物业管理区域。

第十条

新创建物业管理的物业管理区域划分后,物业管理行政部门主管机构理应立即告之施工单位,施工单位理应将物业管理区域范畴、业主同用位置和同用设施的配备等內容在楼盘销售当场和物业管理区域内明显部位公示公告。

第十一条

施工单位理应依照要求占比配备物业管理用地,最少不少于五十平米。门卫室、中控室、机器设备房等不记入物业管理用地的配备占比。同一物业管理区域分期付款开发设计基本建设的新项目,第一期开发设计理应基本建设物业管理用地,且总面积不少于物业管理区域内配备物业管理用地占地面积的二分之一。

物业管理用地理应是路面之上的房子,相对性集中化配备在区域内地理位置优越处,并具有试压、插电、通讯、自然通风、光照、环境卫生等基本上应用作用和办公室标准。设定在居民楼内的理应具备单独安全通道。

第十二条

整体规划单位在核查工程建设方案设计时,理应征询物业管理行政部门主管机构建议,在工程建设施工许可证中注明物业管理用地的总面积,并在图下中标明其具体地址。

第三章 业主机构

第一节 业主大会

第十三条

合乎创立业主大会标准的物业管理区域,社区服务中心、乡(镇)市人民政府理应在物业管理行政部门主管机构的具体指导下机构创立业主大会主席团,筹划举办初次业主大会大会。小区居(村)民联合会理应给予帮助。

筹划组员总数为七名或是九名,由社区服务中心、乡(镇)市人民政府意味着、小区居(村)民联合会意味着、施工单位意味着和业主意味着构成,在其中业主意味着总数占比不可小于总人数的二分之一。主席团小组长由社区服务中心、乡(镇)市人民政府意味着出任。

主席团理应将人员名单及联系电话等信息内容以书面通知在物业管理区域内公示。业主对筹划组员有质疑的,由社区服务中心、乡(镇)市人民政府融洽处理。

第十四条 初次业主大会大会的筹划经费预算理应由施工单位担负。施工单位理应在物业管理工程验收前将筹划经费预算存进专用型帐户。

第十五条 业主大会主席团理应搞好下列工作中:

(一)确定业主真实身份、业主总数以及全部的特有一部分总建筑面积;

(二)明确初次业主大会大会举办的時间、地址、方式、內容及大会决议标准;

(三)制订业主联合会侯选人造成方法、业主联合会选举办法,明确业主联合会委员会侯选人名册;

(四)制订业主大会会议制度、管理方法通信规约、本物业管理区域内物业管理重点维修资金应用管理条例等议案;

(五)制订筹划经费预算支出费用预算计划方案;

(六)举办初次业主大会大会的别的准备工作。

前述所列內容理应在初次业主大会大会举办十五日前以书面通知在物业管理区域内明显部位公示。业主对公示內容有质疑的,主席团理应纪录并做出回应。

主席团理应自创立生效日九十日内进行前期工作,机构举办初次业主大会大会。业主大会创立后,主席团全自动散伙。

第十六条 业主大会自初次业主大会大会决议根据业主大会会议制度、管理方法通信规约,并大选造成业主联合会生效日创立。业主大会决策以下事宜:

(一)制订和改动业主大会会议制度、管理方法通信规约;

(二)大选或是拆换业主联合会委员会、候补委员;

(三)聘用和辞退物业服务公司;

(四)明确或是变动物业管理方法、服务项目內容、服务标准和收费标准计划方案,明确别的公摊面积花费的扣除规范;

(五)制订一共有物业管理和一共有资产的管理方法和应用方法;

(六)决议业主大会年度工作计划及会计预决算计划方案、业主联合会工作总结报告;

(七)筹资和应用物业管理重点维修资金;

(八)改造、复建房屋建筑以及附设设备;

(九)更改一共有一部分的主要用途;

(十)别的相关一共有和一同管理方法支配权的重大事情。

前述第七项和第八项要求的事宜,理应经特有一部分占房屋建筑占地面积三分之二之上的业主且占总人数三分之二之上的业主愿意。别的事宜,理应经特有一部分占房屋建筑占地面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主愿意。

第十七条

业主大会大会理应充足征求业主建议,能够 采用团体探讨、书面形式征询建议等方法举办。书面形式征询建议的,理应将有关原材料提交至每一位业主;没法送到的,理应在物业管理区域内明显部位公示,公示限期不可低于七日。

业主决议能够 采用书面形式网络投票、电子器件网络投票等方法。市物业管理行政部门主管机构理应创建物业管理电子器件投票软件,改善业主大会决议方法。

业主能够 授权委托人参与业主大会大会,但理应出示书面形式委任书,确立所委托授权。物业服务公司工作员不可出任业主委托人。业主大会会议制度能够 要求一个委托人数最多能够 接纳授权委托的业主总数。

第二节 业主联合会

第十八条 业主联合会由业主大会大选造成,自大选造成生效日创立。

业主联合会理应依照要求申请办理办理备案办理手续,在获得办理备案证实后刻制公章业主大会、业主联合会图章,并向金融企业申请办理设立业主联合会帐户。

第十九条 业主联合会理应由五至十一名委员会构成,构成总数理应为奇数,各届任职期为三至五年。业主联合会委员会能够 连任。

业主联合会能够 设定候补委员,总数不可超出业主联合会委员会总数的二分之一。候补委员理应合乎业主联合会委员会资质,并在业主联合会委员会发生缺口时依照得票数由高到低的次序先后替补。候补委员能够 出席业主联合会大会,但不具有表决权。

有标准的物业管理区域,业主大会能够 决策给与业主联合会委员会一定的补贴,还可以决策聘用实行文秘、财会人员等职业工作员。

第二十条

业主联合会委员会理应由物业管理区域内具备彻底民事行为能力工作能力、遵循相关法律法规、热情公益性、责任感强、具备一定组织协调能力的普通合伙人业主或是企业业主受权的普通合伙人意味着出任。

业主大会能够 在会议制度或是管理方法通信规约中要求,有以下情况之一的,不可出任业主联合会委员会:

(一)被纳入比较严重失信被执行人名册的;

(二)自己及直系亲属与该物业管理区域内的物业服务公司有利益关系的;

(三)欠交物业服务费、公共性耗能平摊费、物业管理重点维修资金等理应缴纳的花费的;

(四)有毁坏房子载重构造、违反规定室内装修构建、违反规定占有物业管理一共有一部分等个人行为,且未纠正的。

第二十一条 业主联合会执行以下岗位职责:

(一)实行业主大会的决策,解决业主大会的日常管理事务管理;

(二)集结业主大会大会,汇报物业管理执行状况;

(三)定编业主大会本年度会计预决算计划方案;

(四)拟订业主大会管理方案及一共有物业管理、一共有资产的管理方法和应用方法;

(五)拟订物业服务公司聘用计划方案,物业服务內容、规范及其收费标准计划方案和别的公摊面积花费的扣除规范;

(六)与业主大会聘用的物业服务公司签署物业服务合同书;

(七)搜集、掌握业主和非业主应用人的意见与建议,监管和帮助物业服务公司执行物业服务合同书;

(八)监管通信规约的执行,催促业主缴纳物业服务费以及他花费;

(九)机构和监管物业管理重点维修资金的筹资和应用;

(十)协商因物业管理应用、维护保养和管理方法造成的纠纷案件;

(十一)相互配合社区服务中心、乡(镇)市人民政府、小区居(村)民联合会搞好物业管理区域的社会治理工作中;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会应当在成立三个月内与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  第二十二条 业主委员会应当向全体业主公布下列事项:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)物业专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的事项。

  第二十三条 业主委员会会议应当有半数以上委员出席,并制作会议记录,出席会议的委员应当在会议记录上签名。

  业主委员会作出的决定应当经全体委员半数以上签名同意,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。未按规定公告的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正。

  业主委员会委员不得委托代理人参加会议。

  业主委员会超越职权、滥用职权作出的决定造成损失的,签名同意该决定的委员须承担与其过错相应的责任。

  第二十四条 业主委员会委员和专职工作人员不得有下列行为:

  (一)侵占、挪用业主共有财物;

  (二)擅自泄露业主信息;

  (三)阻挠、妨碍业主大会和业主委员会行使职权;

  (四)利用职务之便,索取、收受物业服务企业或者与其履职有利害关系的单位和个人的利益或者报酬;

  (五)弄虚作假,隐瞒事实,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (六)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (七)其他违反法律、法规和业主大会议事规则、管理规约,侵害业主合法权益的行为。

  第二十五条 业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定,具有下列情形之一的,业主委员会委员职务终止,由业主委员会予以公告:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)有本条例第二十条第二款情形的;

  (三)因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因丧失履行职责能力的;

  (四)违反本条例第二十四条禁止性规定的;

  (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起满一个月的;

  (六)一年内无故缺席两次以上业主委员会会议或者一年内累计缺席业主委员会会议三分之一以上次数的;

  (七)法律、法规规定的其他情形的。

  第二十六条

  业主委员会任期届满两个月前,应当组织召开业主大会会议进行换届选举。规定时间内未组织的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当予以督促;逾期仍未组织的,可以由所在地社区居(村)民委员会组织换届选举。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的有关印章、财务凭证、档案文件等资料和属于业主共有的财物移交新一届业主委员会;新一届业主委员会尚未产生的,移交给社区居(村)民委员会代为保管。

  第二十七条

  业主大会、业主委员会日常工作经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的津贴、专职工作人员的薪酬等事项由业主大会议事规则规定。

  业主委员会应当建立财务管理制度,且每年不少于一次在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况。未按规定公告的,由物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正。

  第二十八条

  分期开发建设且划定为一个物业管理区域的,已交付部分物业符合成立业主大会条件的,可以先行筹备成立业主大会,选举产生业主委员会,但应当为后期开发的物业预留业主委员会委员名额,并在业主大会议事规则中明确增补办法。

  第三节 其他规定

  第二十九条 因客观原因未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以指导和监督社区居(村)民委员会代行业主委员会的相关职责。

  第三十条

  对物业配套设施设备不全,不具备实施物业管理条件的老旧住宅小区,市、县(区)人民政府应当在老旧住宅小区综合改造中明确物业管理的相关内容,建立物业管理机制。

  列入当地老旧住宅小区综合改造的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导成立业主组织,并根据老旧住宅小区的综合改造情况决定是否聘请物业服务企业提供专业物业服务。

  对未成立业主组织的保障性住房、政府征收安置房小区,社区居(村)民委员会应当组织业主成立业主组织,逐步推进业主自治。

  第三十一条

  业主大会筹备组开展筹备工作前和业主委员会成立、换届时,街道办事处、乡(镇)人民政府应当对筹备组成员和业主委员会委员、候补委员等进行相关业务指导,提高其履职能力和管理水平。

  第三十二条

  业主大会可以决定聘请专业机构对业主大会和业主委员会工作经费、业主自主管理的物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计,并将审计结果向全体业主公告。

  业主委员会、物业服务企业等应当对审计予以配合,不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第三十三条 业主可以按业主大会议事规则的规定查阅业主大会、业主委员会的会议资料,并有权就涉及自身利益的事项提出询问,业主委员会应当及时答复。

  业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面撤销申请。物业所在地县(区)物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府调查核实属实的,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第四章 前期物业管理

  第三十四条 建设单位应当按照国家和省有关法律、法规的规定,选聘前期物业服务企业,签订物业服务合同。

  第三十五条

  市辖区内普通住宅前期物业服务费按照省有关规定实行政府指导价。市人民政府应当根据物业服务等级标准等因素,依法制定相应的等级基准价及浮动幅度,并每三年至少组织一次评估,根据评估情况及时调整、公布。

  第三十六条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)查验物业共用部位、共用设施设备情况,建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;

  (二)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;

  (三)配合做好业主大会成立的相关工作;

  (四)前期物业服务合同约定的其他事项。

  建设单位应当邀请物业服务企业参与工程检查、共用设施设备的安装、调试等工作,吸收采纳物业服务企业提出的合理意见建议。

  第三十七条

  物业服务企业应当在接管物业项目时对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。建设单位应当在现场查验二十日前按规定向物业服务企业移交承接查验所需相关资料。

  承接查验后,物业服务企业和建设单位应当签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。

  在承接查验过程中,物业服务企业和建设单位不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

  物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

  第三十八条 前期物业服务期间,物业服务企业和建设单位协商一致解除合同的,建设单位应当在合同解除前另行选聘物业服务企业。

  前期物业服务合同可以约定,有下列情形之一的,物业服务企业有权终止前期物业服务:

  (一)物业管理区域已经具备业主大会成立条件且超过两年未召开首次业主大会、选举产生业主委员会的;

  (二)业主委员会成立三个月后仍未与物业服务企业续聘或者解聘的。

  物业服务企业按照前款规定解除合同的,应当提前三个月在物业管理区域内显著位置向全体业主公告,并书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府和所在地物业管理行政主管部门。

  第五章 物业管理服务

  第三十九条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案。

  物业服务企业将物业管理区域内的专项服务委托给专业服务机构的,应当在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当对专业服务机构的服务进行监督管理。

  第四十条 物业服务企业可以采用酬金制或者包干制等形式提供物业管理服务。

  实行酬金制的,物业管理的各项资金应当按规定和合同约定建账立制,每年不少于两次向业主大会或者全体业主公布其收支情况,接受业主的监督;实行包干制的,应当每年不少于一次公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

  第四十一条

  业主应当依照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主未按约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以要求其限期交纳,业主委员会应当督促其限期交纳。

  业主无正当理由拒绝交纳的,物业服务企业可以依法申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。符合条件的,也可以向人民法院申请支付令。经仲裁裁决或者司法判决等仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。

  业主委员会应当在物业管理区域显著位置定期公布物业服务费交纳的情况。

  第四十二条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务,并不得有下列行为:

  (一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

  (二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

  (三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有的财产;

  (四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。

  第四十三条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公开下列信息,并及时更新:

  (一)物业服务企业和项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务咨询投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)业主交纳公共能耗费的分摊情况;

  (五)其他应当公开的信息。

  第四十四条 物业服务企业对服务期间因改造、维修、养护有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下资料,应当建档保存:

  (一)物业管理区域内共用部位、共用设施设备运行、维修、养护记录;

  (二)物业服务企业或者建设单位、业主委员会与专业单位签订的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等书面协议;

  (三)物业装修管理资料;

  (四)物业管理服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

  第四十五条

  物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议选聘物业服务企业。决定续聘的,业主委员会应当在合同期限届满一个月前与原物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不再续聘的,应当在合同期限届满两个月前书面通知物业服务企业。

  物业服务企业决定在合同期限届满后不再提供物业服务的,应当在届满三个月前书面通知业主委员会。

  第四十六条

  物业服务企业在退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好查验、交接等相关工作;没有业主委员会的,应当移交社区居(村)民委员会代为保管:

  (一)建设单位按照本条例第三十七条第一款规定移交的资料;

  (二)物业服务企业按照本条例第四十四条规定建档保存的资料;

  (三)在物业管理服务期间保存的业主信息资料;

  (四)属于业主共有的设施设备;

  (五)利用共用部位、共用设施设备及相关场地经营的相关资料、预收的物业服务费用和公共能耗费用及其交纳记录资料;

  (六)其他应当移交的资料和财物。

  实行酬金制的物业服务企业还应当移交物业管理期间账本、凭证等主要财务资料的复印件。

  第四十七条

  物业服务企业退出物业管理区域时,业主大会仍未选聘新的物业服务企业,也未作出自行管理决定的,由全体业主共同承担管理责任。街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时指导和协助业主大会选聘新的物业服务企业。情况紧急时,应当启动管理预案,并书面报告物业所在地的县(区)人民政府。

  环卫、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当继续做好环境卫生维护、共用设施设备运行等管理服务工作。

  第四十八条

  市、县(区)物业管理行政主管部门应当对物业服务企业、物业项目经理和物业企业其他管理人员实行信用评价管理,建立物业行业考核激励机制,完善不良行为记录制度,建立行业诚信档案,并向社会公布信用评价结果。

  第六章 物业使用和维护

  第四十九条 物业管理区域禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自改变房屋主体结构或者承重结构,擅自挖掘地下空间;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外立面,擅自在外墙上开门窗;

  (三)将无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房上方;

  (四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防设施、器材,妨碍疏散通道、安全出口、消防通道畅通;

  (五)毁坏或者擅自占用物业管理区域内的公共绿地、公共道路和其他共有部位;

  (六)擅自拆改管道(烟道)设施,擅自改动、接驳共用管线;

  (七)在楼梯间、楼梯口、疏散通道等部位私拉电线为电动自行车充电;

  (八)随意堆放杂物、弃置垃圾、排放污水和油烟废气、露天焚烧、高空抛物以及高空堆放、悬挂危及安全的物品等影响环境卫生和居住安全;

  (九)房屋装修未按照小区规定时间进行或者产生噪声、粉尘等妨碍他人正常生活;

  (十)违反安全规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等物品;

  (十一)擅自将车棚、车库、储物间改为居住场所或者生产经营场所;

  (十二)违反规定饲养宠物、家禽、家畜等动物;

  (十三)违反房屋出租管理规定出租房屋;

  (十四)法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当向相关行政管理部门报告。业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为依法向人民法院提起诉讼。

  第五十条

  业主和非业主使用人在房屋装修开工前,应当将房屋装修图纸或者说明报送物业服务企业;未委托物业服务企业实施物业管理的,应当报送社区居(村)民委员会。

  物业服务企业或者社区居(村)民委员会收到房屋装修图纸或者说明后,应当将装修工程的禁止行为、注意事项告知业主和非业主使用人。

  业主和非业主使用人、装修企业在装修活动中应当遵守法律、法规规定和管理规约,并对物业服务企业的巡查、管理活动予以配合。

  第五十一条

  物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位在销售物业时应当将拟出售、附赠或者出租的车位和车库的数量、价格等相关信息在销售场所显著位置公示。

  物业管理区域内应当合理设置电动自行车集中停放场所,配置充电设施设备。

  第五十二条

  物业交付使用后,在符合有关法律、法规的情况下,可以利用物业管理区域内的共用部位或者其他场地划定共有车位。公安、消防、规划部门应当对停车位的划定、警示标志设置等予以指导。

  对物业管理区域内共有停车位的收费事项,在业主大会成立前,由前期物业服务合同约定;业主大会成立后,由业主大会决定。物业服务企业对共有停车位提供管理和服务需增加服务费用的,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。车主对车辆有特别保管要求的,由车主与物业服务企业另行签订保管合同。

  对妨碍小区公共道路通行的,物业服务企业应当及时劝阻;属于公安交通管理部门执法范围的,公安交通管理部门应当依法及时处理。

  第五十三条

  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新改造责任,确保物业管理区域内共有设施设备的安全运转和正常使用。相邻的业主和非业主使用人应当对共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新改造予以配合。

  未经业主委员会或者相关业主同意,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得占用物业管理区域内共用部位、共用场所擅自增设相关设施设备。

  第五十四条

  业主大会成立前,物业服务企业利用物业管理用房和物业管理区域内其他共有物业进行出租或者经营的,收益归全体业主所有,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务期限,租金不得明显低于周边同类物业市场租赁价格。

  业主大会成立后,物业管理用房和物业管理区域内其他共有物业的经营管理,应当经业主大会同意。

  共有物业经营收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布。

  第五十五条

  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权转让时,双方当事人应当对物业服务费的结算情况在转让合同中明确约定。

  受让方应当在办理产权转让手续后三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等信息告知物业服务企业和业主委员会。

  第五十六条 建设单位应当按照规定向物业所在地物业管理行政主管部门一次性代为交存首期物业专项维修资金,并在物业交付时向业主收取。

  使用物业专项维修资金时,维修工程决算金额超出预算金额百分之十且超出部分多于一万元的,超出部分应当按照维修资金使用程序重新申请。

  第五十七条

  物业专项维修资金应当按照首期交存总额的百分之五设立应急备用金。发生下列紧急情况,需要立即维修的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,业主委员会或者社区居(村)民委员会证明核实后,可直接向物业所在地物业主管部门提出物业专项维修资金使用申请:

  (一)电梯故障危及人身安全的;

  (二)消防设施设备损坏,经消防管理部门出具书面文书要求整改的;

  (三)二次供水设施损坏的,但由专业单位承担维修、养护责任的除外;

  (四)外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;

  (五)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

  (六)其他危及房屋安全和人身安全的紧急情况。

  应急维修工程竣工验收后,应当将工程结算和应急备用金使用情况在物业管理区域内显著位置公示。

  物业存在安全隐患经鉴定为危险房屋的,按照国家和省有关危险房屋的管理规定处理。

  第七章 法律责任

  第五十八条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有规定的,从其规定。

  本条例规定的行政处罚,实行综合行政执法的,依法由综合行政执法部门实施。

  第五十九条 建设单位有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下罚款:

  (一)违反本条例第十一条第二款规定,提供的物业管理用房未达到规定要求的;

  (二)违反本条例第三十八条第一款规定,未按照要求另行选聘前期物业服务企业的。

  第六十条 业主委员会委员和专职工作人员有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,并处五千元以上一万元以下罚款:

  (一)违反本条例第二十四条第三项规定,阻挠、妨碍业主大会和业主委员会行使职权的;

  (二)违反本条例第二十四条第五项规定,弄虚作假,隐瞒事实,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;

  (三)违反本条例第二十四条第六项规定,擅自使用业主大会、业主委员会印章的。

  第六十一条

  违反本条例第三十七条第三款规定,建设单位和物业服务企业在承接查验过程中共同侵害业主利益的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,分别处五万元以上十万元以下罚款。

  第六十二条

  违反本条例第四十条第二款规定,物业服务企业未按照要求公布相关收支情况的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  第六十三条

  违反本条例第四十九条第三项规定,将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房上方的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上一万元以下罚款。

  第六十四条

  物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、相关行政主管部门的工作人员在物业管理监督活动中未按照规定履行物业监督管理职责的,依法追究相关责任。

  第八章 附 则

  第六十五条 市人民政府和市物业管理行政主管部门应当根据本条例制定相关配套制度。

  第六十六条 业主或者业主大会决定不选聘物业服务企业实行自行管理的,依照本条例相关规定执行。

  第六十七条 本条例自2019年9月1日起施行。

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